servizi e garanzie

Certificato di abitabilità

Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal Comune nel cui territorio è ubicato l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d’uso o licenza di occupazione.Si distingueva una volta fra il “certificato di abitabilità”, riferito alle unità immobiliari ad uso di abitazione, ed il “certificato di agibilità” riferito alle unità immobiliari da destinare ad altro uso. Tale distinzione è in pratica venuta meno nel tempo anche per la comune trattazione normativa.

Il documento certifica per l’appunto l’idoneità della porzione immobiliare interessata ad essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell’edificio e la sua salubrità ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le rispettive volumetrie, nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli idrico e fognario).


In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico (talune in recepimento di normativa comunitaria). La procedura è essenzialmente declaratoria. Il documento va richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato a seguito di interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni originarie. La mancata presentazione della domanda di rilascio entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77,00 a 464,00 euro.


L’obbligo di produzione del certificato è stato introdotto con il Regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, per come poi modificato e sostituito dal D.P.R.22 aprile 1994, n. 425 e dalD.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. L’art. 26 di quest’ultimo decreta che “il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso”.

Il certificato ha una grande rilevanza anche in ordine ai diritti connessi al bene, specialmente per il caso di sua cessione (e tipo equamente per il caso di acquisto in cantiere diabitazionedinuovacostruzione), originandoquestionicivilistichediunacerta complessità. Rilevante giurisprudenza ha infatti enucleato il principio che a fini negoziali il certificato è elemento essenziale dell’abitazione, talché la sua mancanza costituisca mancanza di promessa qualità dell’oggetto; ne segue che l’alienante di una porzione immobiliare descritta come “abitazione”, cederebbe, senza il certificato, aliud pro alio (venderebbe cioè un manufatto non utilizzabile per “assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto ibisognichehannoindotto l’acquirenteadeffettuare l’acquisto”).


In taluni casi, le Corti hanno propeso per evidenziare piuttosto un inadempimento dell’obbligo di consegna di documenti o riconoscendo, per la parte acquirente, un errore sulla qualità dell’oggetto. Per contro, alcune sentenze distinguono il caso di mancanza della certificazione in presenza dei requisiti richiesti per il suo rilascio: si sostiene cioè che qualora la porzione compravenduta possieda tali requisiti – e non vi siano quindi ragioni ostative al rilascio del certificato – non sussista inadempimento a meno che la produzione del documento non abbia fatto espressamente parte della obbligazione assunta dall’alienante. In ogni caso, pare di comune accezione che non sia in sé illecito un negozio di compravendita anche in mancanza di certificazione.

Dichiarazione di conformità per impianti

La dichiarazione di conformità è un documento, o meglio un insieme di documenti, con cui l’installatore di un impianto {elettrico, idro-sanitario, termico, ecc.) dichiara e certifica che questo è stato compiuto a regola d’arte. La dicitura della ” regola dell’arte” è stabilita nella legge 186 del 1968, a cui la legge 46/90 fa riferimento.


In breve la legge 186, formata da due soli articoli, dice che tutti gli impianti e apparecchiature elettriche ed elettroniche devono essere fatte a regola dell’arte. Questo documento viene instituito per la prima volta proprio con la legge 46/90 ed il suo regolamento di attuazione il D.P.R. 447 del 199 1.
Esiste un modello di dichiarazione di conformità alla regola dell’arte pubblicato con ilD.M.
20 febbraio 1992. Tali documenti, uno per ogni impianto (elettrico, idro-sanitario, termico, ecc.) presente in un edificio, vengono solitamente presentati insieme alla domanda di agibilità di un edificio (o di una porzione di esso).L’installatore deve possedere i requisiti previsti dalla legge e, con questo documento, si assume la responsabilità che l’impianto risponda alle vigenti normative tecniche italiane ed europee e a tutte le leggi in materia tecnica.
La dichiarazione di conformità contiene i dati dell’impianto e dei seguenti soggetti: responsabile tecnico, proprietario, committente. Fornisce inoltre informazioni sulla procedura di installazione, sulla tipologia di materiali impiegati, sulle norme seguite, sull’ubicazione dell’impianto.
La dichiarazione di conformità si redige su un modello approvato dal Ministero del Lavoro ed è completata da una serie di allegati, alcuni dei quali obbligatori (pena la nullità della dichiarazione):


• il progetto (se l’immobile supera certi limiti dimensionali);

• lo schema di impianto (dove non c’è il progetto);

• la relazione tipologica (o elenco dei materiali);

• il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

La Dichiarazione di conformità deve essere composta da un minimo di quattrocopie:

• una copia con gli allegati per chi utilizzerà l’impianto;

• una copia al committente con allegati (firmata dal responsabile tecnico e dal
titolare dell’impresa ove fossero distinte);

• una copia all’installatore (firmata dal committente per ricevuta);
una copia all’installatore che spedirà entro sei mesi dall’esecuzione e collaudodegli impianti alla Camera di Commercio (firmata dal committente per ricevuta).


Può esserci la necessità di ulteriori copie (anche con allegati) per attività soggette a CPI o per nulla osta sanitario.

La Decennale Postuma

Un ulteriore obbligo, ancora più vincolante, a carico del costruttore è quello di rilasciare all’acquirente, contestualmente alla stipula del rogito di compravendita, una polizza assicurativa decennale – detta “decennale postuma” – a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione dell’immobile.


Tale polizza deve avere effetto a partire dalla data di ultimazionedei lavori.
Si tenga presente che, per legge, ai notai è vietato stipulare i rogiti di compravendita qualora il costruttore non abbia rilasciato al cliente la “decennalepostuma”.


Nel caso di compravendita tra soggetti privati, non vi è invece alcun obbligo di rilasciare detta polizza.
A tutela degli acquirenti, la Confedilizia ha recentemente istituito il servizio “Acquirenti di immobili da costruire” (tel. 06/ 6793489); inoltre ha attivato presso le proprie Associazioni territoriali i servizi “Consulenza acquirenti di immobili da costruire e controllo polizze è “Fondi o vittime dei fallimenti immobiliari”, a disposizione di tutti coloro che desiderino ricevere assistenza in proposito.

La Fidejussione

In Italia, seguendo l’esempio di molti Paesi europei, è stata varata una legge-delega, la n. 210 del 2 agosto 2004, che obbliga il costruttore a rilasciare all’acquirente una fidejussione a garanzia degli importi versati o da versare prima del rogito, ad eccezione dell’eventuale mutuo.


Nel mese di giugno 2005 il Consiglio dei Ministri ha definitivamente approvato il Decreto Legislativo 122/2005 (v. www.giustizia.it/cassazione/leggi/dlgs122 05.html) concernente l’attuazione di questa legge, che riguarda esclusivamente i contratti di trasferimento di proprietà di immobili per il quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del suddetto decreto.


Oltre al rilascio (a pena di rischio di nullità del contratto preliminare – nullità che può comunque essere fatta valere solo dall’acquirente) della fidejussione, la legge prevede l’istituzione di un fondo di solidarietà per risarcire le vittime dei fallimenti degli ultimi 10 anni; il fondo sarà finanziato dai costruttori con un contributo pari al massimo al 5 per mille dell’importo delle fidejussioni.


La legge 210/2004 disciplina inoltre i contenuti del compromesso, in cui dovranno essere elencati con estrema precisione i materiali costruttivi e le modalità e i tempi di esecuzione dei lavori.

Legge 46/90

La legge 5 marzo 1990, n. 46 (attuata con il regolamento di cui al D.P.R.6 dicembre 1991, n. 447) è una norma emanata per regolamentare la sicurezza degli impianti elettrici, radiotelevisivi ed elettronici in genere, di riscaldamento e di climatizzazione, idrosanitari ed idrici in genere, nonché gli impianti per il trasporto e l’utilizzazione di gas, ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili, e gli impianti di protezione antincendio.Per la prima volta questa legge determina l’obbligo di possesso di requisiti tecnico­ professionali per tutti coloro che a titolo professionale maneggino siffatti impianti. Prima infatti, chiunque, anche senza specifica esperienza, poteva intraprendere l’attività di installatore o di manutentore di impianti. La legge determina quali siano questi requisiti, l’obbligo di munirsi di un certificato di riconoscimento rilasciato da una apposita commissione nominata dalla giunta della Camera di Commercio e le condizioni per il riconoscimento.


Inoltre, la legge dispone che la redazione di ogni progetto per l’installazione, la trasformazione e l’ampliamento degli impianti, sia esclusiva competenza di professionisti iscritti in albi professionali; il progetto va redatto nei soli casi previsti nell’articolo 6 della medesima legge e completato e definito dall’articolo 4 del DPR 447. La legge riconosce inoltre espressamente valore ad alcune normazioni tecniche private, come le norme tecniche di sicurezza dell’Ente Italiano di Unificazione (UNI) e del Comitato Elettrotecnico Italiano (CEI), e pertanto indirettamente ne recepisce le disposizioni.


La legge 46/90 (nell’ambito elettrico ed elettronico) riprende di fatto la legge 186/68 fatta di due soli articoli; il primo stabilisce che tutte le apparecchiature elettriche ed elettroniche devono essere fatte alla regola dell’arte, il secondo recita che che se si realizzano seguendo le Norme CEI si intendono a regola d’arte. Si stabilisce inoltre il diritto del committente (e l’obbligo dell’istallatore artigiano o impresa) ad una dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui alla legge medesima; tale dichiarazione diviene elemento necessario della procedura di rilascio del certificato di abitabilità, di agibilità e per grandi strutture anche del CPI (Certificato Prevenzione I incendi). All’art.14 la norma dispone che i collaudi e gli accertamenti di conformità possano essere effettuati anche da liberi professionisti che gli Enti Pubblici preposti hanno pertanto facoltà di chiamare a collaborare.


Sulla norma si espresse il Ministeroperl’Industria,ilCommercioel’Artigianatonella Circolare n. 3282/c del 30 aprile 1992, recante chiarimenti circa la natura dei soggetti abilitati ed i loro requisiti tecnico professionali, nonché nella Circolare n. 3439/c del 27 marzo 1998, stavolta precisandone l’ambito di applicazione e specificando i criteri per l’accertamento e il riconoscimento dei requisiti, la tassa per l’iscrizione all’elenco dei verificatori,dettagli burocraticiemisuradelle sanzioni.La materia fu poi integrata dal
D.P.R. 18 aprile 1994, n. 392 (Regolamento recante disciplina del procedimento di riconoscimento delle imprese ai fini della installazione, ampliamento e trasformazione degli impianti nel rispetto o delle norme di sicurezza – contenente però anche disposizioni per gli utilizzatori) ed infine ricompresa nel D.P.R. 6 giugno 2001, n.380, “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentar i in materia edilizia”.

SERVIZI

Atti notarili

Possibilità di svolgere le pratiche notarili nei nostri uffici con un notaio di nostra fiducia.

Attribuzione numero civico

Il nostro personale si occuperà personalmente delle pratiche riguardanti l’assegnazione dei numeri civici interni allo stabile.

Disbrigo pratica Enel/Abbanoa

Ci occuperemo personalmente del disbrigo delle pratiche concernenti gli allacci della correnteelettrica(ENEL), dell’acqua(ABBANOA) e qualora ci fosse la necessità, sarà nostro compito l’adempimento delle pratiche Sardinya Gas.

Modifiche progettuali

Lemodifiche alprogetto originalesaranno possibili in relazione allo stato d’avanzamento dei lavori.

Regolamento condominiale.

Realizzazione del regolamento condominiale da parte dei nostri professionisti in relazione alle norme vigenti.

Richiesta di mutuo.

Il nostro collaboratore, qualora voilodesideriate, vi affiancherà nel disbrigo delle pratiche di richiesta mutuo.

Scelta dei materiali

L’acquirente ha la possibilità di scegliere personalmente i materiali, quali: sanitari, pavimenti, rivestimenti e infissi, inoltre sarà possibile scegliere i colori delle pareti interne di ogni ambiente. Per la scelta dei materiali sarà disponibile un vasto capitolato.